Tapu Tek Başına Neden Yeterli Değil: Kapora Öncesi 8 Kontrol

Mesajlaşmada gönderilen bir tapu fotoğrafı, alıcının bilmesi gereken her şeyi doğrulamaz. Bugün kimin ödeme almaya yetkili olduğunu, sicile yeni kayıtlar eklenip eklenmediğini, fiili planın onaylı projeyle uyuşup uyuşmadığını veya incelemede sorun çıkarsa ödemenin iade edilip edilmeyeceğini göstermez.

Bu nedenle doğru sıra şöyledir: satın alma amacını belirlemek, belirli taşınmaza ait belgeleri istemek, bilgileri kontrol etmek ve ancak bundan sonra rezervasyon şartlarında anlaşmak. Aşağıda, Türkiye'de bir taşınmaz için kapora ödemeden önce yapılması gereken sekiz kontrol yer almaktadır.

Taşınmazı seçtiyseniz, SIPwall.Estate ön görüşmesinde belge listesi oluşturulabilir ve hangi konuların Türk avukatına, mühendise veya başka bir uzman kişiye yönlendirilmesi gerektiği belirlenebilir.

Tapu nedir ve neden bir kopyası yeterli değildir?

Kısaca: Tapu, taşınmaz üzerindeki tescilli hakkı gösteren belgedir. Ancak ödeme kararı bir fotoğrafa veya eski bir kopyaya dayanarak verilmemelidir. Taşınmaz güncel sicil verileriyle eşleştirilmeli; hak sahibi, yetki, takyidat ve yapıya ilişkin belgeler kontrol edilmelidir. Tapu incelemenin başlangıcıdır, işlemin güvenli olduğuna dair sonuç raporu değildir.

Alıcılar tapuyu genellikle taşınmaz seçimi aşamasında görür. Bu yararlıdır; belge taşınmazı tanımlamaya ve incelemeyi başlatmaya yardımcı olur. Hata, kopyanın taşınmazın tamamen sorunsuz olduğunu kanıtladığını düşünmektir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Web Tapu kullanıcı kılavuzunda ipotek, haciz, şerh, beyan, irtifak ve diğer takyidat bilgilerinin ayrı ayrı görüntülendiğini açıklar. Bu nedenle yalnızca belgenin ön yüzü değil, taşınmaza ait güncel sicil kayıtları da incelenmelidir.

“Türkiye'de daire satın alırken ödeme öncesi neler kontrol edilmeli?” başlıklı yazımız genel seçim sürecini anlatır. Bu rehber ise taşınmazın seçilmesi ile ilk ödemenin yapılması arasındaki aşamaya odaklanır.

1. İlandaki taşınmaz ile sicildeki taşınmaz aynı mı?

Kısaca: Önce taşınmazın tereddüde yer bırakmadan tanımlanması gerekir. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, kat, kullanım amacı ve mülkiyet payını kontrol edin. Gösterilen daire belgelerle varsayıma gerek kalmadan eşleştirilemiyorsa, kesin veriler sağlanana kadar rezervasyon süreci durdurulmalıdır.

İlanda taşınmaz yalnızca “yeni bir sitede 2+1 daire” olarak tanımlanabilir. Bu, inceleme için yeterli değildir. Satın almanız teklif edilen bağımsız bölüme ait belgeleri isteyin; adres, plan ve fiili daireyle karşılaştırın.

Eski bir tapu kopyası da sorunu tamamen çözmez. Kopyanın alındığı tarih ile görüşmeler arasında sicile yeni kayıtlar eklenmiş olabilir. Satıcıya yöneltilecek pratik talep şudur: “Lütfen tam olarak bu daireye ait güncel sicil bilgilerini gösterin.”

2. Malik kim ve ödemeyi kim almaya yetkili?

Kısaca: Satıcının adı güncel sicildeki hak sahibiyle aynı olmalıdır. Satıcı adına bir temsilci işlem yapıyorsa kimliği, vekâletnamesi, geçerlilik süresi ve yetkinin kapsamı kontrol edilmelidir. Taşınmazı göstermeye veya fiyat görüşmeye yetkili olmak; belge imzalama, iade taahhüdünde bulunma ya da para alma yetkisini tek başına kanıtlamaz.

Ödeme öncesinde dört sorunun yazılı cevabını alın:

1. Taşınmazın maliki ve gelecekteki işlemin tarafı kimdir?
2. Rezervasyon belgesini kim imzalayacaktır?
3. Ödemeyi kim, hangi hukuki dayanakla alacaktır?
4. Kararlaştırılan bir şart gerçekleştiğinde parayı kim iade etmek zorundadır?

Temsilci aracılığıyla yapılan işlemlere ilişkin TKGM belgelerinde temsil yetkisini kanıtlayan belge aranır. Belirli bir vekâletnamenin yeterli olup olmadığı ve para alma yetkisini içerip içermediği, aracının sözlü açıklamasına göre değil, belgenin metni üzerinden bir Türk avukat tarafından değerlendirilmelidir.

3. Taşınmaz üzerinde hangi takyidatlar kayıtlı?

Kısaca: Güncel inceleme; ipotek, haciz veya yasak, şerh, beyan, irtifak ve diğer takyidatları kapsamalıdır. Bulunan her kayıt kapora ödenmeden önce açıklığa kavuşturulmalıdır: kaydı kim koydu, işlem üzerinde etkisi var mı ve nasıl dikkate alınacak ya da kaldırılacak?

Bir kaydın bulunması satışı her zaman imkânsız hâle getirmez. Ancak “sadece formalite” veya “devir günü kaldırırız” sözleri yeterli değildir. Süreç, belgeler, sorumlu kişi ve son tarih açık olmalıdır.

Kaydın kaldırılması bir bankaya, alacaklıya, mahkemeye veya başka bir tarafa bağlıysa, bu bağımlılık sözleşme aşamaları ve ödemelerle ilişkilendirilmelidir. Alıcı, vaat edilen işlem zamanında tamamlanmazsa ne olacağını bilmelidir.

4. Taşınmazın hukuki niteliği ve kullanım amacı nedir?

Kısaca: İlanda daire olarak tanıtılan bir taşınmazın tescil veya yapı statüsü farklı olabilir. Kapora öncesinde kullanım amacı, bağımsız bölüm ve tescilli hakkın türü; kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark dâhil kontrol edilmelidir. Ardından bu statü alıcının amacıyla karşılaştırılır.

Bir taşınmazın hukuken satın alınabilir olması ile belirli bir amaca uygun olması aynı şey değildir. Bir bağımsız bölüm mevsimlik kullanım için uygun olabilir; ancak sürekli yaşam, kiralama, ticari faaliyet, tadilat veya göçmenlik amacı bakımından ayrı değerlendirme gerektirebilir.

Rezervasyon öncesinde amacı yazılı hâle getirin: kendi oturumunuz, tatil, kiralama, yeniden satış, ikamet izni veya vatandaşlık. Alıcıların yaptığı üç yaygın hata hakkındaki yazımız da sürecin çekici bir görselle değil, amaçla başlaması gerektiğini açıklar.

5. Ruhsatlar, proje ve fiili plan birbiriyle uyumlu mu?

Kısaca: Tamamlanmış bir taşınmaz için yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (İSKAN), onaylı proje ve dairenin fiili durumu ayrı ayrı kontrol edilir. Tapu ve İSKAN teknik incelemenin yerini tutmaz ve yapılan değişiklikleri kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Kapatılmış balkon ve teraslar, birleştirilmiş odalar, yeri değiştirilmiş ıslak hacimler, eklentiler ve giriş değişiklikleri özellikle incelenmelidir. Kaliteli görünen bir tadilat, değişikliğin onaylandığını kanıtlamaz.

Belgelerle fiili durum farklıysa, ödeme öncesinde sonuçları belirleyin: durum düzeltilebilir mi, kim düzeltecek, ne kadar sürebilir ve alıcı cayabilir mi? Yapısal konuları, işçilik kalitesini ve bina güvenliğini uzman bir mühendis değerlendirmelidir.

Zorunlu sigorta kapsamındaki taşınmazlarda DASK poliçesi ayrıca kontrol edilir. 6305 sayılı Kanun, geçerli poliçeyi ilgili tapu işlemleriyle ilişkilendirir; ancak DASK poliçesi binanın depreme dayanıklılığı hakkında mühendislik raporu değildir.

6. Borç var mı ve malik olmanın gerçek maliyeti nedir?

Kısaca: Kapora öncesinde aidat, yönetim borçları, belediye tahakkukları, abonelik borçları ve diğer düzenli giderler hakkında bilgi isteyin. Kiralama amacı varsa yönetim, sigorta, onarım ve boş kalma süreleri de hesaba katılmalıdır. “Borç yok” şeklindeki sözlü beyan yeterli değildir; belgenin kapsamı ve hesap tarihi önemlidir.

İşleme ilişkin belgede şunlar belirlenmelidir:

• satıcının hangi döneme ilişkin hangi kanıtları sunacağı;
• teslimden önce doğmuş borçları kimin ödeyeceği;
• sayaçların ve hesapların hangi tarihte kapatılacağı;
• mülkiyet tescilinden sonra hangi ödemelerin alıcıya geçeceği.

Gerekli teyitlerin tam listesi taşınmaza, siteye ve belediyeye göre değişir. Daire kiralama amacıyla alınıyorsa yalnızca vaat edilen brüt oranı değil, giderlerden sonraki net sonucu değerlendirin.

7. Bu belirli yabancı alıcı bu taşınmazı edinebilir mi?

Kısaca: Yabancı alıcı bakımından uyruk, taşınmazın konumu ve niteliği, bölgesel ve miktara ilişkin sınırlamalar ile somut işlemin diğer şartları kontrol edilir. Başka bir alıcı veya komşu daire için varılan sonuç otomatik olarak bu işleme uygulanamaz. Satın alma amacı da ayrıca değerlendirilmelidir.

TKGM, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin rehberler yayımlar; ancak belgeler ve sınırlamalar işlem tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

“Yabancı satın alabilir” ifadesi, taşınmazın ikamet izni veya vatandaşlık için uygun olduğu anlamına gelmez. Bunlar farklı şartlara tabi ayrı incelemelerdir. Bu yazıda bilerek eşik tutarlar verilmemekte ve sonuç vaat edilmemektedir: göçmenlik veya yatırım senaryosu; alıcı, taşınmaz, değerleme ve ödeme yapısı üzerinden ayrıca incelenmelidir.

Satın alma esas olarak taşınma planıyla bağlantılıysa önce yaşam senaryosunu belirleyin. “İnsanlar yaşam için Türkiye'yi neden seçiyor: deniz kenarında bir daireden fazlası” başlıklı yazı, ziyaretler başlamadan önce bölge ve taşınmaz beklentilerini şekillendirmeye yardımcı olur.

8. Kapora ödenmeden önce neler yazılı olmalı?

Kısaca: Ödeme, kararlaştırılmış şartların yerine geçmemelidir. Para aktarılmadan önce belgede taşınmaz, taraflar, tutar, para birimi, fiyat, rezervasyon süresi, satıcının yükümlülükleri, inceleme şartları ve iade koşulları yer almalıdır. “Kapora”, “avans”, “depozito” ve “rezervasyon” ifadelerinin hukuki sonucu belgeye bağlıdır ve Türk avukat tarafından incelenmelidir.

Asgari şartlar şunlardır:

1. Taşınmazın ve tarafların tam tanımı.
2. Ödeme tutarı, para birimi ve amacı.
3. Taşınmaz fiyatı ve bu fiyatın sabit kalacağı süre.
4. Satıcının sunmak zorunda olduğu belgeler.
5. İnceleme süresi ve işleme devam edilmesi için gerekli sonuçlar.
6. Ödemenin satış bedeline nasıl mahsup edileceği.
7. İade sebepleri, iade süresi ve iadenin yapılacağı kişi.
8. Taraflardan her birinin vazgeçmesinin sonuçları.

Taşınmaz satışı ve satış vaadi şekil şartlarına tabidir. Bu nedenle mesajlaşma uygulamasında gönderilen banka bilgilerine para aktarmak, taşınmaz alımını tamamlayan bir işlem değildir. Belgenin şekli, iade hükümleri ve para alacak kişinin yetkisi ödeme öncesinde kontrol edilmelidir.

Ana ödeme için TKGM, resmî Güvenilir Hesap sistemini açıklar: para tescile kadar bloke edilir ve tescil sonrasında satıcıya aktarılır. Bu sistemin veya başka bir banka yolunun belirli işleme uygunluğu önceden değerlendirilmelidir.

Ödeme ne zaman durdurulmalı?

Önemli belirsizlikler giderilmeden para aktarmayın. Şu durumlarda süreci duraklatın:

• yalnızca tapu fotoğrafı gösteriliyor ve güncel veriler verilmiyorsa;
• ilandaki taşınmaz belgelerle tereddütsüz eşleştirilemiyorsa;
• açık bir yetkisi olmayan üçüncü kişi ödeme istiyorsa;
• takyidatın daha sonra kaldırılacağı söyleniyor, ancak süreç yazılı değilse;
• fiili plan onaylı projeden farklıysa;
• temel veriler incelenmeden ikamet, vatandaşlık veya getiri vaat ediliyorsa;
• iade koşulları yalnızca sözlü konuşuluyorsa;
• bağımsız inceleme için zaman tanınmadan ödemenin “bugün” yapılması isteniyorsa.

Süreci duraklatmak taşınmazdan otomatik olarak vazgeçmek anlamına gelmez. Doğru sırayı yeniden kurar: önce belgeler ve şartlar, sonra para.

Kontrolleri kim yapmalı?

Bir emlak şirketi kaynak belgeleri toplayabilir, taşınmazı müşterinin amacıyla karşılaştırabilir ve süreci koordine edebilir. Belgeler, sözleşme ve takyidat hakkındaki hukuki görüş, Türkiye'de mesleğini icra etmeye yetkili bir uzman tarafından verilmelidir. Teknik durumu ve tadilatların sonuçlarını mühendis değerlendirir.

SIPwall.Estate bu uzmanların yerini almaz. Hizmet kapsamı her işlem için ayrıca belirlenir: ekibin kontrol ettiği konular ve avukata, notere, mühendise, bankaya veya belediyeye yönlendirilen konular. Taşınmaz işlemi desteği ayrı bir hizmet alanıdır.

Alıcı için kısa kontrol listesi

Kapora ödemeden önce sekiz soruya cevabınız olmalıdır:

• Güncel sicil verilerinde tam olarak hangi taşınmaz yer alıyor?
• Malik kim ve belge imzalama ile para alma yetkisi kimde?
• Hangi takyidatlar kayıtlı ve nasıl ele alınacak?
• Kullanım amacı ve hakkın türü nedir?
• Ruhsatlar, proje ve fiili plan birbiriyle uyumlu mu?
• Borç var mı ve gerçek sahip olma giderleri neler?
• Bu alıcı taşınmazı edinebilir mi ve taşınmaz amaca uygun mu?
• Her senaryoda ödemeye ne olacağı yazılı olarak belirlenmiş mi?

Sonuç

Tapu incelemeyi başlatmak için gereklidir; ancak kapora kararı için tek bir kopya yeterli değildir. Alıcı taşınmazı, maliki, yetkileri, takyidatı, yapı belgelerini, planı, borçları, yabancı edinimine uygunluğu ve iade şartlarını kontrol etmelidir.

Elinizde bir taşınmaz veya satıcı belgeleri varsa SIPwall.Estate'ten durum incelemesi talep edin. Ekip, kontrol sürecini yapılandırmaya ve hukuki ya da teknik değerlendirme gereken noktalarda uzmanları sürece dâhil etmeye yardımcı olabilir.

Önemli: Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır; kişiye özel hukuki, vergisel, yatırım veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Şartlar ve belgeler somut işlem ve ilgili tarih için yeniden kontrol edilmelidir.

Resmî kaynaklar

• TKGM: Web Tapu kullanıcı kılavuzu
• TKGM: yabancı alıcılar için rehberler
• TKGM: Güvenilir Hesap
• DASK: 6305 sayılı Kanun
• T.C. Adalet Bakanlığı: Türk Borçlar Kanunu, madde 237

Türkiye’de gayrimenkul almayı mı planlıyorsunuz? İhtiyaçlarınıza göre bölgeleri ve mülkleri karşılaştırmanıza yardımcı oluruz. Bize yazın: mail@sipwall.estate